4月13日，植信投資研究院發(fā)布《冬天已去，春天來了嗎?2021年房地產市場回顧與2022年展望》研究報告(以下簡稱《報告》)?！秷蟾妗分赋?，一季度房貸利率繼續(xù)下降，首套房和二套房貸款加權平均利率較2021年末分別下降15-25個基點。與此同時，居民住房信貸意外負增長，說明房地產市場景氣度仍在慣性下降。

當前國內房地產市場處于下行筑底階段。《報告》建議，房地產維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策。

政策層面，《報告》認為，2022年房地產政策明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長的政策大背景下，主基調偏暖。為更好滿足購房者的合理住房需求，住房金融總體上將進一步回暖，居民房貸利率將小幅下調，個人按揭貸款增速有望回升;公積金和首付比例等政策可能會進一步松動，以釋放合理的購房需求。地方政府也將積極發(fā)力，落實穩(wěn)樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

交易方面，《報告》研判，房地產市場銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區(qū)房產銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房價預期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

考慮到供求關系帶來的銷售波動等因素，《報告》預計全年房價漲幅可能在大部分時間內面臨下行態(tài)勢。新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房價格漲幅從1%降至0.1%。

與此同時，房地產開發(fā)商債務風險仍值得關注，這也是風險主要聚集的地方?！秷蟾妗分赋?，2022年初金融委會議提出“關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案”。住房金融環(huán)境在2021年四季度邊際改善不等于融資環(huán)境轉為實質性寬松。除央企國企和部分資質較好的民營地產企業(yè)外，仍需要高度警惕部分房企現金流和債務問題。

展望未來，《報告》表示，針對改善購房者預期，可采取的手段包括提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求;下調庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例;對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策。針對緩釋房企現金流和債務壓力，商業(yè)銀行應加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求;開發(fā)貸實施定向寬松調整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款;嚴禁商業(yè)銀行及金融機構隨意停貸、抽貸;放松預售資金監(jiān)管標準;加大房地產建設“后半段”的金融支持力度。(實習記者 許予朋)

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