由于是2018年首場土拍，以及有拍出新單價(jià)地王的可能，廈門集美三幅地塊的出讓尤為引人關(guān)注。但結(jié)果顯示，廈門土地市場同樣遭遇“遇冷”。

4月25日，廈門集美如期以“限地價(jià)、競配建”方式拍賣集美新城兩幅宅地和一幅翔安新圩的宅地。最終，三地塊分別由建發(fā)、國貿(mào)和世茂競得，總成交額54億元，整體溢價(jià)率僅15.14%，遠(yuǎn)未達(dá)到70.34億元的最高總限價(jià)，也未出現(xiàn)被期待已久的新“地王”。

對(duì)此，市場觀點(diǎn)認(rèn)為，這主要還是政策調(diào)控的結(jié)果，且廈門今年1月份的《政府工作報(bào)告》中還再次明確“確保去化周期和房價(jià)控制在合理區(qū)間”，2018廈門的新房價(jià)格體系已成定局，所以要拍出高單價(jià)“面粉”的可能性不大。

另有分析則表示，廈門今年以來樓市成交趨冷，難以激起房企們的搶地?zé)崆椤?/p>

“限價(jià)地”攬金54億元

3月31日，在海南落地“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的同一天，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布將于4月25日公開出讓2018JP01等三幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

由于是廈門年內(nèi)首次推地，市場對(duì)三幅地塊亦是充滿了各種期待，且其中位于集美新城的2018JP01地塊與J2018P01地塊，因上限樓面價(jià)達(dá)到34502.9元/平方米及37500元/平方米，刷新廈門上限樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，更是超過集美區(qū)32825元/平米的單價(jià)地王紀(jì)錄，以致大多預(yù)測更傾向認(rèn)為集美新城2地將會(huì)晉升為集美新“地王”。

不過經(jīng)歷了4月25日平淡收戰(zhàn)的土拍后，三地塊均未觸及上限樓面價(jià)，總收金54億元，整體溢價(jià)率僅15.14%，土拍紀(jì)錄也未被刷新。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次最先出讓的翔安區(qū)X2017P07號(hào)地塊，除了包含城鎮(zhèn)住宅用地外，還包含社會(huì)福利用地(社區(qū)老年人日間照料中心)，以致地塊最終僅獲得世茂一家開發(fā)商報(bào)價(jià)，并毫無懸念地以底價(jià)9.03億元成交，折合樓面價(jià)20009元/平方米。

該地塊要求“90平方米以下住房面積占比不低于70%”，建筑風(fēng)格必須是新閩南風(fēng)格。

第二幅亮相的是集美2018JP01地塊，與前期“大熱”預(yù)期不同的是，拍地現(xiàn)場一開始竟全場沉默，良久后才由國貿(mào)報(bào)出第一次價(jià)格，此后報(bào)價(jià)也以平緩節(jié)奏為主，中途雖有中南、建發(fā)、華潤等加入報(bào)價(jià)，但這場拉鋸戰(zhàn)的主角多是國企、央企。

2018JP01地塊最終獲得104次舉牌，歷時(shí)37分鐘后，由建發(fā)旗下的廈門兆祁隆房地產(chǎn)投資有限公司以23.92億元競得，成交樓面價(jià)27977元/平方米，溢價(jià)率21.61%。未觸及上限總價(jià)29.5億元，上限樓面價(jià)34502.9元/平方米。

壓軸出場的集美J2018P01地塊，位于集美區(qū)杏林北二路與杏錦路交叉口西北側(cè)，地塊區(qū)位優(yōu)越，交通通達(dá)性好，教育、生活及公共配套齊全，且周邊樓盤眾多，居住氛圍良好，因此也被公認(rèn)為本次土拍資質(zhì)最好的一幅商住地。

此地剛開拍即相繼獲得了雅居樂、華潤、特房、金地等舉牌，但國貿(mào)、保利的加入使土拍成了這兩家的戰(zhàn)場，不過整場爭奪僅維持15分鐘，即由國貿(mào)旗下的廈門悅坤企業(yè)管理咨詢有限公司勝出，成交總價(jià)21.05億元，成交樓面價(jià)28915元/平方米。

集美J2018P01地塊同樣未觸及上限總價(jià)27.3億元，上限樓面價(jià)37500元/平方米，“地王”預(yù)言落空。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢資料了解，集美兩幅地塊同樣要求“一次性全部對(duì)外公開銷售”，在戶型上均強(qiáng)制性要求建設(shè)建筑面積144平方米以下住宅，并且不得設(shè)計(jì)為躍層戶型。兩地塊出讓文件中也并未要求執(zhí)行“7090”政策。

地市“遇冷”背后

集美新城2地塊雖集齊了商業(yè)、交通、教育、景觀等一應(yīng)配套，卻依然未能逃脫近來地市“遇冷”的情況。

有分析就指出，目前正是政策趨緊窗口，今年前3個(gè)月，全國已相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控70余次，且首當(dāng)其沖的都是房價(jià)快速上漲的城市，在此背景下，“面包”價(jià)格不得過快上漲必將倒逼“面粉”價(jià)格的穩(wěn)定，房企“謹(jǐn)慎”拿地將成為大勢所趨。

另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也指出，僅3月份以來，全國已超過20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，共計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)26條，而本輪典型的調(diào)控政策是，熱點(diǎn)城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)選擇限價(jià)房，三四線城市加入限售。

此外，廈門今年1月份的《政府工作報(bào)告》會(huì)議還再次明確“確保房價(jià)控制在合理區(qū)間”，“穩(wěn)房價(jià)”成為主基調(diào)，2018廈門的新房價(jià)格體系已成定局，所以要拍出高單價(jià)地塊的可能性不大。

與此同時(shí)，據(jù)廈門業(yè)內(nèi)人士指出，目前廈門土拍氣勢銳減，另一個(gè)原因是高地價(jià)項(xiàng)目大多面臨著開工難、入市難的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)介紹，目前廈門地價(jià)在3萬+的項(xiàng)目，從預(yù)售證上看，多為別墅產(chǎn)品，疊墅均價(jià)5-5.5萬元，走量節(jié)奏較慢。其余率先入市的多是地價(jià)2萬+項(xiàng)目，首批高層價(jià)格預(yù)售價(jià)也是批到3.5-3.8萬元左右，疊墅均價(jià)4.5-5萬元，不會(huì)對(duì)市場有太大刺激。

另據(jù)廈門中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年第一季度，廈門市一手住宅商品方面成交1352套，面積18.06萬平方米，同比跌幅達(dá)66.8%;成交均價(jià)38640元/平方米，同比上漲13%。

其分析就指出：“2018年第一季度廈門樓市成交處于低迷態(tài)勢，主要在于樓市調(diào)控之下客戶觀望情緒蔓延，且房貸利率不斷收緊，疊加項(xiàng)目價(jià)格高位企穩(wěn)，購房成本加大，致使成交低位徘徊。”

總而言之，調(diào)控政策趨嚴(yán)，樓市成交趨冷，正迫使開發(fā)商們更謹(jǐn)慎去拿地。除了本次廈門首場土拍外，上周的福州首拍同樣遇冷。

4月19日，沉寂了數(shù)月的福州土地市場迎來了今年首批地塊出讓，但市場似乎并沒有展現(xiàn)太多的熱情。福州當(dāng)天推出的8宗地塊中，1宗流拍、臺(tái)江2地轉(zhuǎn)掛牌，成功出讓的5地塊中，有3宗為底價(jià)成交，余下兩宗溢價(jià)僅為12%和14%。

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