距離2016年6月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》鼓勵(lì)“將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”已滿3年，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴(yán)峻。關(guān)于商改租，市場雖然普遍認(rèn)為潛力巨大，但是實(shí)施起來卻很艱難：在政策鼓勵(lì)商改租之后，執(zhí)行層面缺乏配套政策，有的虧本運(yùn)營難以為繼，多數(shù)項(xiàng)目仍無人接手，造成巨大浪費(fèi)。

二線城市商業(yè)地產(chǎn)庫存高企

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和地方統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近三年我國商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化緩慢，供過于求的矛盾不斷加劇。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加30萬平方米。

統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)幾年銷售下滑，導(dǎo)致投資和開工面積也在連續(xù)下滑。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，全國辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%。

根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。從需求端來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。中指院的報(bào)告還顯示，自從2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供應(yīng)過剩，庫存去化速度放緩。

在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數(shù)量最多的二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也并沒有被吸收。據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年第一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，為15.3%，濱江部分區(qū)域空置率達(dá)到35.3%。一季度，市場對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱的跡象，全市凈吸納量下降到-65，177平方米，這是杭州自2016年四季度以來首次降至負(fù)值。一季度，杭州甲級寫字樓整體租金下跌4個(gè)百分點(diǎn)，租金為人民幣142.8元/平方米/月。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2018年南京寫字樓持續(xù)下滑，多數(shù)項(xiàng)目去化低迷，月均去化不足2000平方米，并且隨著供應(yīng)量加大，截至去年3季度末，全市寫字樓庫存量已達(dá)130萬平方米，庫存去化周期或?qū)㈤L達(dá)52個(gè)月。南京寫字樓的成交均價(jià)繼續(xù)下探，三季度全市寫字樓成交均價(jià)為16198元/平方米，同環(huán)比都是在繼續(xù)下降。

記者采訪了解到，不僅強(qiáng)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，中等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨這個(gè)問題。昆明是中等二線城市中的典型，當(dāng)?shù)刈≌b修網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3年處于500多萬平方米的高位，明顯過大，按照最近三年的平均去化速度，需超過100個(gè)月才能消化掉。記者咨詢多個(gè)城市業(yè)內(nèi)人士了解到，在南寧、?？凇⑿熘?、常州等二三線城市都存在CBD規(guī)劃過多，商業(yè)地產(chǎn)空置嚴(yán)重等現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)銷售困境逐漸凸顯

記者采訪獲悉，商業(yè)地產(chǎn)銷售變長、庫存高位運(yùn)行幾乎是一個(gè)全國性的問題，并且近年來愈演愈烈。

亞東建設(shè)集團(tuán)總裁劉成剛表示，商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。其中，公寓類住宅是這四類產(chǎn)品中去化周期最短的，可能兩三年的時(shí)間就能消化。而商鋪和寫字樓的去化周期很長，這受兩個(gè)因素影響，一是開發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個(gè)居民小區(qū)周圍都要修一圈。其次是受電商的沖擊很大，電商以低廉的成本搶奪了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價(jià)格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。

“目前商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行一名負(fù)責(zé)人徐經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)去化更難。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅收要遠(yuǎn)高于普通住宅，這也是投資者不太敢嘗試的一個(gè)因素。一位商鋪投資者介紹，購買商鋪起初幾年獲得了較好的現(xiàn)金流，但是時(shí)間長了會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于稅收高，出手轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價(jià)格實(shí)際增幅很小，回報(bào)率并不理想?，F(xiàn)在即便是大城市，二手商鋪的交易量都非常小，多數(shù)商鋪幾乎沒有人接盤。

40年產(chǎn)權(quán)式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場波動(dòng)。公寓“不限購、不限貸、低總價(jià)、位置佳”，在住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求的一線城市以及部分二線城市曾經(jīng)快速增長。鏈家地產(chǎn)研究人士分析，北京、上海由于嚴(yán)格控制人口規(guī)模等原因，先后出臺(tái)嚴(yán)厲的商住房調(diào)控措施，如今這類房產(chǎn)也逐漸降溫。而二線城市住宅供應(yīng)逐年提高，缺乏學(xué)區(qū)保障的商住房也漸受冷落。

商改租遇冷 三大難題待解

許多業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)庫存高、去化慢，在政策鼓勵(lì)商改租之后，缺乏配套政策，有的虧本運(yùn)營難以為繼，多數(shù)項(xiàng)目仍然無人接手，造成巨大浪費(fèi)。

一是法律難題。北京中聞律師事務(wù)所張勃、南京佳民律師事務(wù)所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標(biāo)準(zhǔn)。例如如何申請、審批條件、改建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)都沒有規(guī)定，實(shí)際操作難度大。其次是我國法律規(guī)定租賃期限不得超過20年，而長租公寓要求長期持有才能盈利，法律和市場需求有矛盾。第三是商改租土地使用權(quán)期滿屆滿后續(xù)期問題。物權(quán)法149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但對商改租項(xiàng)目尚無規(guī)定。

二是商改租的成本難以化解。365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝說，365網(wǎng)參與過多個(gè)商改租項(xiàng)目，運(yùn)營大都很困難。商改租目前最大的問題是投資回報(bào)期太長，成本過高。他給記者算了一筆賬，一個(gè)5萬平方米的商業(yè)體改租賃房項(xiàng)目，目前的總成本最少也在1萬元/平方米以上，整個(gè)項(xiàng)目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600多間，按照每間2500元/月租金計(jì)算，年租金不到5千萬元。租賃項(xiàng)目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費(fèi)，凈利潤1000萬元不到，需要50年才能收回投資。“現(xiàn)在除非是一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒有商改租的運(yùn)作空間。”

三是資產(chǎn)證券化遲遲未能推進(jìn)。深圳乾運(yùn)公司董事長張俊英表示，如果把酒店當(dāng)作高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團(tuán)也只有250億美元，與國內(nèi)頭部開發(fā)企業(yè)比小很多。而租賃項(xiàng)目主要針對新市民和中低收入者，租房實(shí)力弱，企業(yè)規(guī)模難以做大。

胡光輝表示，發(fā)展住宅租賃市場，必須伴以直接融資的條件，推進(jìn)資產(chǎn)證券化，必須有相應(yīng)的稅收減免，否則對于企業(yè)缺乏吸引力。

關(guān)鍵詞： 商改租 商業(yè)地產(chǎn)