作為曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”，招商蛇口(001979.SZ)正漸漸脫離房企第一梯隊(duì)陣容，其掌門人孫承銘不得不面對(duì)主營(yíng)放緩、營(yíng)收銳減、負(fù)債猛增、轉(zhuǎn)型收效甚微的一連串尷尬局面。

據(jù)招商蛇口披露的一季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.50億元，同比減少53.71%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)26.26億元，同比減少55.03%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)26.05億元，同比減少48.79%。而2018年一季度該公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)58.41億元。

業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口總負(fù)債連續(xù)5年上漲，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)3年上漲。截止2019年3月31日，負(fù)債合計(jì)3264.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.29%，貨幣資金僅為623.62億元。

此外，招商蛇口的主營(yíng)業(yè)務(wù)為社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，此部分為該公司貢獻(xiàn)了88%以上的收入。公司公告顯示，招商蛇口的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速已經(jīng)連續(xù)三年下滑。2016年至2018年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入增速分別為33.9%、18.69%和13.97%。

主業(yè)增速放緩的同時(shí)，投資收益比重加大，近4年投資收益增長(zhǎng)超過10倍，Wind數(shù)據(jù)顯示，2015--2018年招商蛇口投資收益分別為5.85億元、42.03億元、29.1億元、65.48億元。2018年占?xì)w母凈利潤(rùn)的42.97%。財(cái)務(wù)費(fèi)用也增長(zhǎng)較高，2018年財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)24.84億元，同比增長(zhǎng)180.73%。

“從業(yè)績(jī)下滑來說，說明資產(chǎn)重組后企業(yè)調(diào)整還不到位，一方面是受到行業(yè)降溫的影響，另一方面也不排除此類企業(yè)內(nèi)部重組后，溝通成本增加，類似費(fèi)用等壓力上升，這都會(huì)削弱相應(yīng)的利潤(rùn)空間。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示。

一季度營(yíng)收凈利雙降超50%

招商蛇口創(chuàng)立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)無(wú)先例重組上市，打造了國(guó)企改革的典范和中國(guó)資本市場(chǎng)創(chuàng)新標(biāo)桿。在2017年沖進(jìn)“千億”俱樂部，2018年，招商蛇口房地產(chǎn)銷售額為1680億元，在所有房企中排行第12位。

日前，招商蛇口業(yè)績(jī)公告顯示，5月單月，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額102.13億元，同比增加14.48%;1-5月內(nèi)，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額519.17億元，同比增加20.01%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到6月12日，共有32家房企公布業(yè)績(jī)報(bào)告，32家銷售金額共計(jì)19343億，同比上漲幅度達(dá)33%，顯然，低于行業(yè)增速水平。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊向長(zhǎng)江商報(bào)記者指出，從整個(gè)公司發(fā)展的角度看，實(shí)際上也是跟招商蛇口的上游資本運(yùn)作有一定關(guān)系，包括設(shè)立地產(chǎn)基金，引入投資等等，這些活動(dòng)會(huì)在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)形成財(cái)務(wù)上的諸多波動(dòng)性。另外在轉(zhuǎn)型的過程中，整個(gè)成本和項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際上會(huì)受到一定影響。

招商蛇口表示，此次一季度收入下滑是受工程節(jié)點(diǎn)鋪排影響，報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積下降，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入同比下降。公司2019年竣工面積預(yù)計(jì)將達(dá)1000萬(wàn)平方米，但年度內(nèi)分布不均衡，竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)量大多集中在下半年。

負(fù)債攀升現(xiàn)金流驟降

業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)資金壓力漸顯。財(cái)報(bào)顯示，今年一季度總負(fù)債3264.48億元，同比增長(zhǎng)25.47%。一季度負(fù)債率為73.92%，較去年同期有所增長(zhǎng)。其中遞延所得稅負(fù)債增長(zhǎng)明顯，一季度為12.08億元，較上年度末增加163.61%，增長(zhǎng)因?yàn)閱适Э刂茩?quán)收益形成的遞延所得稅負(fù)債。

現(xiàn)金流也急劇下滑，財(cái)報(bào)顯示，一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-89.65億元，同比上升2.58%。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~57.19億元，同比減少44.01%，因?yàn)榉颠€少數(shù)股東款項(xiàng)增加。一季度投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-17.51億元，同比減少440.1%，主要因?yàn)轫?xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓獲取的現(xiàn)金凈額減少。

值得注意的是，近年招商蛇口投資收益比重加大，近4年投資收益增長(zhǎng)超過10倍，2018年占?xì)w母凈利42.97%。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年招商蛇口投資收益還只有5.85億元，但2016年至2018年間，該公司投資收益分別達(dá)到了42.03億元、29.1億元和65.48億元。

肖磊指出，投資收益實(shí)際上也是一種轉(zhuǎn)型的結(jié)果，目前看由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，投資收益增長(zhǎng)較為明顯，但跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，投資收益實(shí)際上存在較大的不可控性，而且很多時(shí)候是被動(dòng)收益，這會(huì)給企業(yè)增加一些不確定性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)控的要求比較高，整體管理執(zhí)行成本可能會(huì)不降反升。

此外，變賣公司也成為招商蛇口投資收益的主要來源，關(guān)聯(lián)公司頻頻閃現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的接盤方中。2017年，招商蛇口分別以27.64億元和20.59億元向勝聯(lián)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“勝聯(lián)投資”)出售了高立企業(yè)有限公司和長(zhǎng)誠(chéng)企業(yè)有限公司，分別獲得了13.86億元和10.32億元的投資收益;2018年招商蛇口完成出售上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈3項(xiàng)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益凈額33.11億元;2019年一季度，招商蛇口子公司深圳市樂藝置業(yè)有限公司、深圳市商啟置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)扣稅后產(chǎn)生凈收益22.5億元，為利潤(rùn)主要來源。

或分拆資產(chǎn)上市

2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重組上市，重組上市后，招商蛇口開始謀求轉(zhuǎn)型。

與此同時(shí)，招商蛇口開始進(jìn)行資本化運(yùn)作，今年4月28日，中航善達(dá)(000043.SZ)發(fā)布《發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》透露，中航善達(dá)發(fā)行股份購(gòu)買招商局物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)的發(fā)行價(jià)確定是7.9元/股，為定價(jià)基準(zhǔn)日前60個(gè)交易日股票均價(jià)的90%。

資料顯示，中航善達(dá)為目前A股市場(chǎng)僅有的兩家主業(yè)為物業(yè)管理的上市公司，招商物業(yè)則是招商蛇口旗下的一家物業(yè)管理與服務(wù)公司。

招商物業(yè)是否借殼中航善達(dá)實(shí)現(xiàn)上市計(jì)劃?業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次股權(quán)收購(gòu)不排除招商物業(yè)曲線上市的計(jì)劃，但若想真正實(shí)現(xiàn)借殼上市，仍需時(shí)日。

嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，分拆上市總體上值得肯定，物業(yè)企業(yè)上市，利好專業(yè)化發(fā)展。同時(shí)對(duì)于多元化的發(fā)展來說，也可以降低相關(guān)成本。從實(shí)際過程看，招商蛇口在園區(qū)物業(yè)管理方面其實(shí)也是有較大優(yōu)勢(shì)的。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 營(yíng)收