昨日，今年廣州首次集中供地成績出爐。此次出讓的18宗地塊，分布在8區(qū)，17宗成功出讓。其中，15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，1宗流拍，成交金額約341.4億元，成功出讓土地近95%。

市場呈現(xiàn)一定信心 白云新城地塊12家房企競拍

作為廣州集中供地的首秀，本輪土拍較為保守，約88%成交地塊幾乎都是“底價(jià)出讓”。17宗成交地塊，分布在白云(6宗)、南沙(3宗)、海珠(2宗)、荔灣(1宗)、黃埔(1宗)、番禺(1宗)、增城(2宗)、花都(1宗)等8個(gè)區(qū)。其中，荔灣區(qū)陸居路地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍。

位于白云新城的白云區(qū)空港大道中地塊，成為本次成交的“明星”地塊，12家房企參與競拍。此地塊起拍總價(jià)236424萬元，起拍計(jì)容樓面價(jià)3萬元/平方米(不含配建)。經(jīng)過25輪競價(jià)，中海以27.2億元封頂總價(jià)+自持9%拿下，成交樓面價(jià)34500元/平方米，溢價(jià)率15%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此輪拍地底價(jià)和溢價(jià)率比較合理。“只有兩宗溢價(jià)成交，彰顯了地方政府給開發(fā)商讓利，提高開發(fā)商拿地積極性的心態(tài)。同時(shí)，18宗地中，11宗來自中心六區(qū)，這也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心區(qū)供地宗數(shù)占比大于外圍區(qū)。“以白云區(qū)空港大道地塊為例，計(jì)容樓面價(jià)34500元/㎡，遠(yuǎn)低于近年來同區(qū)域普遍在4萬元/㎡以上的樓面價(jià)。”

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，有2宗土地溢價(jià)成交，其中白云新城北側(cè)地塊溢價(jià)15%進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)，另一宗珠江邊上的地塊溢價(jià)10%，顯示房企對于有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的高價(jià)值地塊更為追捧，與近年來廣州高端住宅市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)暗合。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，這次土拍出讓了九成以上，只有1宗流拍，成績算是不錯(cuò)。“整體來說，價(jià)格不算太便宜，反映了房企對市場還是有一定的信心，拍出了希望。”

在房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志看來，溢價(jià)地塊只有2塊，其余都是底價(jià)成交，說明市場資金面還是比較緊張。“部分民企目前還在解決債務(wù)危機(jī)，或努力避免債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)。不少國企央企都忙于收購有問題房企的資產(chǎn)，他們的資金和精力都是有限，所以資金也不是非常寬松。”

國企央企依然是主力

“地鐵經(jīng)營地產(chǎn)成新邏輯”

本次批供地，國企和央企繼續(xù)充當(dāng)三輪供地的主角，市屬、區(qū)屬國企共計(jì)出手拿下了15宗地塊，共有兩家民企“參戰(zhàn)”獲地2宗。

廣州地鐵集團(tuán)本輪拿地最多，以總價(jià)約165億元攬下海珠區(qū)赤沙車輛段地塊、海珠區(qū)石榴崗南側(cè)臺涌地塊、白云區(qū)廣海路地塊一(石井水泥廠西地塊)以及白云區(qū)東平地鐵站綜合開發(fā)地塊共4宗地塊。

李宇嘉認(rèn)為，此次出讓“國企”依然是主力，更顯示出地鐵經(jīng)營地產(chǎn)的新邏輯。“廣州地鐵拿下4宗地，可謂最大贏家，意味著地鐵在實(shí)現(xiàn)廣州區(qū)域開發(fā)、區(qū)域間互聯(lián)互通上，希望地產(chǎn)能提供現(xiàn)金流補(bǔ)充，回補(bǔ)在基建上的巨大投入，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、交通、區(qū)域開發(fā)協(xié)同。”

優(yōu)質(zhì)靚地合理

溢價(jià)出讓有利市場向上

雖然本輪拍地民企參與度較去年第三批供地高，亦未出現(xiàn)大范圍流拍的局面，但民企的參與占比依然較少。民企方面，蘭園控股以總價(jià)54976萬元競得荔灣區(qū)金橋二期地塊，折合樓面價(jià)約3.3萬元/平方米，溢價(jià)約10%。大華集團(tuán)(廣州)投資有限公司競得增城朱村街山田站北地塊。

肖文曉表示，沉寂多時(shí)的民企出場，其中大華集團(tuán)和蘭園控股分別拿下一宗地塊，而競爭甚為激烈的白云地塊也有民企出價(jià)，顯示在政策大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，民企投資的信心正在緩慢恢復(fù)。

廣州中原研究發(fā)展部指出，優(yōu)質(zhì)靚地合理溢價(jià)出讓，將有利于讓市場保持溫和向上的健康氣氛。不過，今年廣州五一樓市，客戶觀望情緒仍較濃。據(jù)調(diào)研，2022年五一假期實(shí)際推出2823套住宅，達(dá)到近五年來的平均水平(2900套)。但首日去化率為30%，相當(dāng)于去年五一一半的水平?？梢姛o論對于開發(fā)商還是買家，現(xiàn)階段信心仍有待“恢復(fù)”。

李宇嘉則預(yù)計(jì)，“下半年市場會(huì)回升，一批次供地預(yù)計(jì)在年底入市，將獲得不錯(cuò)銷售業(yè)績的同時(shí)，項(xiàng)目的盈利預(yù)期也在提升。”

部分重點(diǎn)地塊

白云新城地塊25輪競價(jià) 成交樓面價(jià)34500元/平方米

白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，身處白云新城板塊，成為房企爭搶熱門地塊之一。此地塊有中海、保利、越秀、和記黃埔、綠城、中鐵建、龍湖&中旗、華潤、廣州城投、粵海等12家房企參與報(bào)價(jià)，是本輪土拍中擁有參拍企業(yè)最多的地塊。

地塊距地鐵2號線沿線江夏站800米，不遠(yuǎn)處就是廣州設(shè)計(jì)之都，廣州實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)花城實(shí)驗(yàn)學(xué)校已于2019年落址地塊周邊。地塊周邊新房有龍光中鐵建天皓·西派云峰，目前主推大平層產(chǎn)品，均價(jià)約9萬元/平方米。二手房有時(shí)代玫瑰園44471元/平方米、金碧雅苑40437元/平方米等多個(gè)住宅小區(qū)。

海珠兩宗宅地均為底價(jià)成交

海珠區(qū)掛出赤沙車輛段地塊和石榴崗南側(cè)臺涌地塊兩宗宅地，均被廣州地鐵集團(tuán)有限公司以945400萬元和210724萬元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)約2.3萬元/平方米和約3萬元/平方米。

其中，赤沙車輛段地塊位處赤沙車輛段二期，地塊周邊新房項(xiàng)目較為稀缺，毗鄰近期頗具流量的越秀琶洲南TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目目前吹風(fēng)價(jià)9萬-10萬元/平方米。

而海珠的另一地塊——石榴崗南側(cè)臺涌地塊，位處海珠東部赤崗片區(qū)，緊鄰18號線龍?zhí)墩?，地塊主打較為優(yōu)勢的教育配套。除了自身規(guī)劃配建18班完全中學(xué)外，周邊還分布有赤崗東小學(xué)、赤沙小學(xué)、海珠中學(xué)、聚德中學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校。(何璐詩 魏鑫 陳慕媛 王彤)

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