日前，央行調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，變?yōu)椴坏陀谙鄳?yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點(diǎn)。這是2019年8月推行房貸利率與LPR掛鉤以來首次主動調(diào)整首套房貸款利率下限。

多位地產(chǎn)行業(yè)首席分析師表示，此舉標(biāo)志著從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險”到“呵護(hù)需求”，有助于降低購房者置業(yè)成本，引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。他們認(rèn)為，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，地產(chǎn)政策的寬松力度越來越強(qiáng)，但是市場仍然處于相對低迷狀態(tài)，房企也存在較大經(jīng)營壓力，后續(xù)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力。

對于地產(chǎn)股等投資，分析認(rèn)為，“市場頂”會比“政策頂”更早到來，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場資金搶跑可能導(dǎo)致部分個股行情已經(jīng)到頂。部分基本面極差的個股在近期股價已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險，建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)質(zhì)的部分地產(chǎn)股。

政策呵護(hù)剛性需求

“此次央行對首套房貸款利率下限的下調(diào)，反應(yīng)了政策層對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀的重視，要防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時首套房貸款利率下限的下調(diào)是本輪調(diào)控放松中具有全國性實(shí)質(zhì)利好的政策，寬松導(dǎo)向信號明顯，預(yù)計未來全國范圍的房貸利率都將出現(xiàn)下調(diào)。”國金證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻表示。

在央行調(diào)整首套房貸款利率下限之前，國內(nèi)房貸實(shí)際利率已經(jīng)有所寬松。4月103個重點(diǎn)城市首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點(diǎn);平均放款周期為29天，較上月縮短5天。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經(jīng)連降7個月，當(dāng)前處于2019年以來的最低位。

中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為，此次調(diào)整釋放了支持剛需首套購房的積極信號，若按最新5年期LPR來看，首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調(diào)至4.4%，下調(diào)首套房貸利率下限，打開信貸空間。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主，此次自上而下的調(diào)整信號意義更強(qiáng)，有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。

德邦證券首席策略分析師吳開達(dá)則認(rèn)為，該政策在此時提出，主要目的是提振消費(fèi)者購房意愿，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售大幅下行趨勢，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。“我們認(rèn)為此次放松主要有兩點(diǎn)信號意義：一是從中央層面政策確定對房地產(chǎn)由‘防范風(fēng)險’到‘呵護(hù)需求’;二是堅持‘房住不炒’，結(jié)構(gòu)上仍以支持剛需為主。此次政策僅調(diào)整首套住房貸款利率下限，對二套房無調(diào)整，結(jié)構(gòu)上仍主要支持購房剛性需求。”吳開達(dá)表示。

值得關(guān)注的是，央行調(diào)整首套房貸款利率下限釋放了積極信號的同時，但是一些觀點(diǎn)也認(rèn)為20個基點(diǎn)的調(diào)整并不“解渴”。

夏亦豐指出，按照目前“五年期LPR+點(diǎn)數(shù)”的定價模式，最終實(shí)際房貸利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。這屬于銀行的被動下調(diào)，也會直接降低購房者的利息成本。此外，房貸利率降低的方式還包括壓縮加點(diǎn)，這屬于銀行的主動下調(diào)。2022年1季度加權(quán)平均房貸利率為5.49%，與房貸定價基準(zhǔn)之間的差額為109個基點(diǎn)，本身仍存在很大的壓降空間。

“短期內(nèi)沒有太大必要再進(jìn)一步去調(diào)整利率下限，而是應(yīng)該關(guān)注各地商業(yè)銀行在實(shí)際加點(diǎn)幅度上的下調(diào)情況。”夏亦豐表示。

地產(chǎn)股投資喜憂兼具

今年以來，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)一直優(yōu)于大盤，政策邊際寬松帶來的困境反轉(zhuǎn)是投資的主要邏輯之一，但是隨著寬松性的政策不斷落地，對于地產(chǎn)股的投資也需要更多關(guān)注基本面等內(nèi)容。

基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股是各方推薦的重點(diǎn)，被資金過度炒作的個股則更需要關(guān)注風(fēng)險。

“‘市場頂’會比‘政策頂’更早到來，在政策進(jìn)一步寬松之前，市場資金搶跑可能導(dǎo)致部分個股行情已經(jīng)到頂。部分基本面比極差的個股在近期股價已經(jīng)上漲很多，存在透支風(fēng)險，建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股。”金文曦表示。

吳開達(dá)也認(rèn)為，目前，在“穩(wěn)增長”訴求下，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)放松政策會持續(xù)出臺，下半年新房銷售有望回暖，房地產(chǎn)板塊在政策放松階段超額收益明顯。但由于房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入發(fā)展中后期，新房銷售整體繼續(xù)上升空間較小，不同區(qū)域表現(xiàn)分化可能加大。

“建議重點(diǎn)關(guān)注信用資質(zhì)好、布局能級高和經(jīng)營效率優(yōu)的國企和優(yōu)質(zhì)民企開發(fā)商。此外，需要關(guān)注居民預(yù)期持續(xù)走弱導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售恢復(fù)緩慢、資金鏈持續(xù)收緊導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等風(fēng)險。”吳開達(dá)說。(孫翔峰)

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