8月3日，湖南省長沙市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，將對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。無獨有偶，8月2日，廣東省東莞市住建局也發(fā)布了類似強化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見稿。

不久前，多地停工樓盤業(yè)主發(fā)布“強制停貸”公告，引發(fā)公眾對“商品房預(yù)售制度”利弊的探討。其中，商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管現(xiàn)象多被詬病，也多有“取消商品房預(yù)售制”的呼聲。早在1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》發(fā)布，允許開發(fā)商“將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售承購人”。那時，預(yù)售制保障了房企足夠的流動資金，提高了開發(fā)商的金融杠桿，也同時加大了風(fēng)險，特別是商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管以及預(yù)售資金被挪用等現(xiàn)象，更是加大了房企資金鏈斷裂以及項目爛尾的風(fēng)險。

近期多地樓盤項目停工、延期交付也引起當(dāng)?shù)卣块T的高度重視。早在7月14日，陜西省西安市就已出臺13項措施，其核心是強化預(yù)售資金監(jiān)管，提出商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。7月12日，河北滄州相關(guān)政策也提出，購房合同中須注明“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”。

對于多地停工樓盤，銀保監(jiān)會曾一周內(nèi)三次表態(tài)“保交樓”;近日召開的中央政治局會議也提出“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源，也是項目建設(shè)的重要資金來源。商品房預(yù)售資金因缺乏監(jiān)管被挪用，也會將項目推到高風(fēng)險之中。從資金安全角度來看，保交樓首先要確保預(yù)售資金留在項目，不能挪用。

有觀點指出，同樣是預(yù)售制，為什么香港沒有爛尾房，筆者發(fā)現(xiàn)，其預(yù)售制背后的“監(jiān)管制度”是關(guān)鍵。

商品房預(yù)售制最早出現(xiàn)在香港，俗稱“賣樓花”。據(jù)了解，1960年香港一樓盤也出現(xiàn)費用超支停工、項目“爛尾”。此后香港加強預(yù)售監(jiān)管制度，即要求開發(fā)商在預(yù)售前，確保地價款已經(jīng)全部支付，還需證明有資金有能力把項目完成，資金需放入律師所托管，支取時需律師所與建筑師的核準(zhǔn)。為了防止開發(fā)商、律師所、建筑師等造假，套取監(jiān)管賬戶資金，香港要求律師所在銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶、開發(fā)商操作等采取全透明化機(jī)制，且銀行的責(zé)任上升，如出現(xiàn)房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風(fēng)險方，后續(xù)需銀行自身推動項目完工。隨著商品房預(yù)售監(jiān)管制度完善，香港樓盤“爛尾”現(xiàn)象較少。

對于商品房預(yù)售，世界各國都設(shè)立了嚴(yán)格的監(jiān)管制度。如英國推行按時間分期付款，期房首付比例約為10%至25%，隨后6個月至24個月內(nèi)再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

事實上，很多國家是購房者按工程進(jìn)度支付款項。如德國期房采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進(jìn)行支付，支付節(jié)點可分為公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。新加坡期房購房者首付比例20%，余款按工程進(jìn)度支付，所有資金進(jìn)銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15%尾款。而我國現(xiàn)行商品房預(yù)售制度是在交房之前購房者就支付全款。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有住房，不僅戶均已經(jīng)高達(dá)1.5套，同時超過41.5%的城鎮(zhèn)家庭都擁有2套以上的房子。此外，我國住宅空置現(xiàn)象很嚴(yán)重?？梢哉f，我國住房市場趨于飽和。今年全國兩會上，有代表委員提交了取消商品房預(yù)售制的建議。當(dāng)前，各地積極出臺強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，仍是應(yīng)時之舉。堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，及時健全完善商品房預(yù)售監(jiān)管制度與體系，更是確保當(dāng)下樓市穩(wěn)健的有效舉措。(何翠云)

關(guān)鍵詞： 取消預(yù)售制 商品房預(yù)售資金監(jiān)管 住宅空置現(xiàn)象 房企流動資金