記者 王麗新

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“代建”并不是個(gè)新鮮詞，很多地產(chǎn)投資方需要將自身的項(xiàng)目委托給擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)代建方進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)國(guó)內(nèi)不少大中型房企來(lái)說(shuō)，“代建”業(yè)務(wù)是重要的盈利渠道之一。但在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資環(huán)境日趨嚴(yán)峻的當(dāng)下，光有代建遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要與之匹配的融資服務(wù)。

日前，億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天表示，融資代建是重要商機(jī)，第一可以更多跟國(guó)企展開(kāi)合作;第二，大量民營(yíng)房企整合的過(guò)程，恰是融資代建的機(jī)遇。

“融資＋代建”模式興起

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在國(guó)內(nèi)房企中，代建業(yè)務(wù)較為成熟的是綠城中國(guó)、鑫苑集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展等企業(yè)。實(shí)際上，代建業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張是伴隨著城市化步伐而發(fā)展，但正如鑫苑集團(tuán)董事長(zhǎng)張勇所示，如今，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所面臨的時(shí)代不同了，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域更為關(guān)鍵，行業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型是順勢(shì)而為。

張勇進(jìn)一步稱(chēng)，“面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值分配逐漸向金融和服務(wù)轉(zhuǎn)移，鑫苑集團(tuán)于2018年在建設(shè)大資管的戰(zhàn)略布局下，發(fā)現(xiàn)了代建藍(lán)海，并形成了自己的代建模式。”

值得關(guān)注的是，與傳統(tǒng)代建模式不同的是，以“金融+代建”的商業(yè)模式正在興起，這種模式可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值投資和有效管控，化解行業(yè)振蕩期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于將金融和開(kāi)發(fā)代建服務(wù)結(jié)合起來(lái)的模式，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)陳志認(rèn)為，這種模式開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)先河，在當(dāng)下嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)下，將政府、項(xiàng)目、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等環(huán)節(jié)串聯(lián)起來(lái)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全流程提供服務(wù)，可以達(dá)到資本利用的最大化。

設(shè)投融資安全邊際降風(fēng)險(xiǎn)

滬深兩市135家上市房企的數(shù)據(jù)顯示，其2018年資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升至79.81%，為近四年來(lái)最高。銷(xiāo)售受阻，融資困難，債務(wù)到期等因素迭加給中小房企帶來(lái)前所未有之發(fā)展困境。

對(duì)于缺錢(qián)的中小房企來(lái)說(shuō)，投融資是市場(chǎng)痛點(diǎn)，提供服務(wù)者要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最大化配置，提升業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，但需要房地產(chǎn)與金融兩端達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡，降低將各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目整合過(guò)程中，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，鑫苑集團(tuán)總裁助理兼鑫巖資產(chǎn)總經(jīng)理譚為民向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，金融服務(wù)大體來(lái)講主要是兩方面，一是為客戶(hù)整合市場(chǎng)上的房地產(chǎn)資源，進(jìn)行適度匹配;二是以出資增信等方式加入到投資當(dāng)中。

更重要的是，要設(shè)定投融資的安全邊際。譚為民表示，“鑫巖與合作方有一個(gè)共識(shí)，給合作方的融資額必須是資產(chǎn)價(jià)值的20%以?xún)?nèi)，且必須小于等于代建費(fèi)的收入，此外還會(huì)增加其他一些保險(xiǎn)的措施。”

比如，在品牌代建領(lǐng)域，鑫巖沿用了鑫苑的管控體系，而其“總裁駕駛艙”工具，可為代建項(xiàng)目中的各方提供一個(gè)非常直觀的動(dòng)態(tài)信息管理平臺(tái);在資產(chǎn)管理領(lǐng)域，鑫巖注重與鑫苑旗下各輔業(yè)板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同，通過(guò)資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新工具提升企業(yè)內(nèi)在價(jià)值。另外，鑫巖組合客戶(hù)存量資產(chǎn)，以資產(chǎn)包的形式面對(duì)市場(chǎng)，創(chuàng)造存量資本時(shí)代的價(jià)值增長(zhǎng)。同時(shí)，鑫巖還可發(fā)起、管理各類(lèi)產(chǎn)業(yè)基金，助力產(chǎn)業(yè)基地升級(jí)，打造綜合性物流地產(chǎn)、影視文化小鎮(zhèn)、新型農(nóng)批市場(chǎng)等。

據(jù)記者了解，截至目前，鑫巖管理開(kāi)發(fā)代建項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模逾500億元，管理資金突破50億元