東北三環(huán)，愛琴海購(gòu)物中心在顧客的惋惜聲中落幕。高人氣不敵資本的誘惑，這家商場(chǎng)也傳出轉(zhuǎn)型寫字樓的消息。

商場(chǎng)改寫字樓，近兩年在北京漸成風(fēng)潮，但成功者與失敗者皆有。在一線城市寫字樓空置率日漸升高的壓力下，扎堆嘗試“商改寫”勝算幾何?

商改寫現(xiàn)高空置率

太陽(yáng)宮愛琴海購(gòu)物中心擬轉(zhuǎn)型寫字樓，或許是“老對(duì)手”、百米外的太陽(yáng)宮百盛帶來(lái)的啟發(fā)。2016年，太陽(yáng)宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動(dòng)改造。當(dāng)腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫字樓，并且掛上了大眾汽車的標(biāo)志。

百盛閉店后，愛琴海的生意并不差。公開數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬(wàn)人次左右，近3年商場(chǎng)銷售額保持了30%的增長(zhǎng)。“商場(chǎng)門口經(jīng)常有卡通玩偶和游戲，孩子特別喜歡。”老顧客陳芳很不理解愛琴海的閉店。

愛琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導(dǎo)的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個(gè)回報(bào)率更高的方式。

商改寫被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復(fù)興門百盛等多家商場(chǎng)有了這樣的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫字樓部分已經(jīng)啟動(dòng)招租。

代理租賃莊勝百貨寫字樓的經(jīng)紀(jì)人小劉向記者介紹，這棟樓2萬(wàn)平方米，目前只租出去小部分，四棟樓中三棟還都是空的。“業(yè)主的對(duì)外報(bào)價(jià)是12元/平方米，但是完全有談的空間。”相關(guān)網(wǎng)站上，這處寫字樓的租金已經(jīng)調(diào)低到了7元。

莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫字樓，但設(shè)施相對(duì)陳舊，市場(chǎng)租金也不高;改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對(duì)外出租，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域支撐不了高價(jià)格。

“宣武門地區(qū)寫字樓不多，商務(wù)氛圍不濃，這是很多企業(yè)擔(dān)心的。”當(dāng)記者以租戶身份咨詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，很快就被推薦了金融街和麗澤的寫字樓。這正是莊勝百貨直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地圖上，金融街、宣武門和麗澤幾乎處在一條直線上。金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好;麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。

成功案例兼具天時(shí)地利人和

負(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩給記者拿出了一組“商改寫”后的出租率：除了太陽(yáng)宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型而來(lái)的寫字樓出租率大多維持在六七成。他預(yù)計(jì)，還有一些項(xiàng)目的出租率甚至可能會(huì)降到50%以下。

“太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一。”林碩說(shuō)，在資本的操作下，太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，恰好遇到了急尋辦公場(chǎng)地的大眾汽車。但他覺得，這種成功要想復(fù)制，得考慮多種因素，時(shí)機(jī)好、體量適當(dāng)是成功關(guān)鍵。

與宣武門區(qū)域的冷清相反，中關(guān)村多家電子大賣場(chǎng)也成功實(shí)現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。記者查詢發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村一直是北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無(wú)關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣場(chǎng)也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的助力。

“一些樓宇商改寫不太成功，也與部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系。”林碩分析，商場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫”項(xiàng)目的出租率。

今年寫字樓租金或繼續(xù)下行

隨著“新零售”崛起，不少傳統(tǒng)商場(chǎng)客群流失嚴(yán)重，為了延續(xù)經(jīng)營(yíng)并提升收益，商改寫成為重要轉(zhuǎn)型方向，但背后風(fēng)險(xiǎn)不能被忽視。

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2019年北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年;其中，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，去年北京寫字樓整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2020年，北京寫字樓還會(huì)有近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去庫(kù)存化壓力。世邦魏理仕華北區(qū)顧問、租戶部主管張冀蘇坦言，大部分業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望、堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)。面對(duì)2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫字樓市場(chǎng)租金很可能繼續(xù)下行。

記者獲悉，目前北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1至2元，平均為6.5元/平方米;金地中心日租金降至7至8元/平方米;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A座寫字樓日租金也從11元左右降至6元左右。為了幫助租戶應(yīng)對(duì)疫情沖擊，部分寫字樓免租期已達(dá)三四個(gè)月。

對(duì)于在京發(fā)展的眾多中小企業(yè)而言，寫字樓租金下降是個(gè)好消息。但對(duì)于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著風(fēng)險(xiǎn)增大。林碩建議，商場(chǎng)在選擇轉(zhuǎn)型前要仔細(xì)權(quán)衡，綜合判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項(xiàng)目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。(記者 曹政)