近期，華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“華夏中國交建REIT”)正式獲批，成為2022年首單獲批公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)。自2021年6月首批REITs項(xiàng)目上市以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs共上市11單，市值已超過440億元，引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會原主席肖鋼認(rèn)為，由于我國公募REITs處于擴(kuò)大試點(diǎn)階段，需要深入總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步研究完善相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)投資者教育，推動公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

受到熱捧

基礎(chǔ)設(shè)施REITs在2021年上市以來表現(xiàn)亮眼。有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年3月18日，已上市的11只REITs漲跌幅介于-1.07%-51.22%之間。從派息率角度來看，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)首批上市REITs派息率平均為6.53%，明顯高于銀行、保險(xiǎn)、開發(fā)類房企等高股息率類板塊的平均股息率水平。

即將上市的REITs項(xiàng)目也深受市場追捧。招股說明書顯示，華夏中國交建REIT于3月29日進(jìn)行了網(wǎng)下詢價，共收到68家網(wǎng)下投資者管理的160個配售對象的詢價報(bào)價信息，全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為678690萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的38.78倍。經(jīng)進(jìn)一步剔除后，擬認(rèn)購價格不低于基金份額認(rèn)購價格(9.399元/份)的網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價投資者數(shù)量為64家，管理的配售對象數(shù)量為149個，有效認(rèn)購數(shù)量總和為664970萬份。

根據(jù)4月12日華夏基金發(fā)布的公告，華夏中國交建REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例約為2.69%，而公眾投資者有效認(rèn)購申請實(shí)際確認(rèn)比例約為0.84%。分析指出，近兩年發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品普遍受到資金的追捧，主要與該類產(chǎn)品整體規(guī)模小、產(chǎn)品供應(yīng)較少、在當(dāng)前股債市場波動中呈現(xiàn)穩(wěn)健收益特點(diǎn)有密切關(guān)系。

推動發(fā)展

“自基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市交易以來，市場運(yùn)行整體平穩(wěn)，取得了顯著成效，受到市場廣泛認(rèn)可，試點(diǎn)項(xiàng)目的示范效應(yīng)良好。”在2022清華五道口全球金融論壇上，肖鋼表示，由于中國公募REITs處于擴(kuò)大試點(diǎn)階段，需要深入總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并提出三方面建議以推動其健康發(fā)展。

一是研究修訂相關(guān)法律或制訂單獨(dú)的法規(guī)。肖鋼認(rèn)為，REITs性質(zhì)上屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別，因此，需要根據(jù)《中華人民共和國證券法》，研究將REITs作為一種獨(dú)立的證券產(chǎn)品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。

二是優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制。肖鋼表示，要鼓勵地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)，擴(kuò)大REITs規(guī)模，進(jìn)一步摸清項(xiàng)目底數(shù)，建立分類項(xiàng)目庫，做到應(yīng)入盡入。要進(jìn)一步加強(qiáng)部門與地方協(xié)調(diào)，提升國有資產(chǎn)交易效率，落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目申報(bào)周期，加快項(xiàng)目審核進(jìn)度，開展分類輔導(dǎo)服務(wù)，做好示范引領(lǐng)，形成規(guī)?；拇媪抠Y產(chǎn)盤活與新增投資的良性循環(huán)。

三是加強(qiáng)投資者教育。肖鋼認(rèn)為，公募REITs不同于股票和債券，也不同于購買普通的公募基金?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)是運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價值波動一般相對較小，因而相對股票投資比較穩(wěn)定，不要寄希望項(xiàng)目運(yùn)營收入持續(xù)大幅度增長，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益屬于中等水平。由于普通公募基金主要投向二級市場股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來的資本利得為主要收益來源，而公募REITs收益來源主要是底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值，且是封閉型基金，不能隨時申購和贖回。因此，要進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，切實(shí)加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

完善配套

有券商研報(bào)指出，政策推進(jìn)下，保障性租賃住房REITs有望加速落地。后續(xù)，能源基礎(chǔ)設(shè)施、停車場項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施等均有望有序推出，REITs擴(kuò)容將迎來較快發(fā)展。參考海外成熟REITs市場市值占GDP的比重估計(jì)，我國REITs潛在市場規(guī)模或?qū)⑦_(dá)到5萬億元人民幣。

4月15日，《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)(征求意見稿)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)(征求意見稿)》發(fā)布。據(jù)悉，上述兩個指引旨在更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

上海證券交易所副總經(jīng)理盧大彪在2022清華五道口全球金融論壇上表示，下一步，上海證券交易所將在四方面開展REITs重點(diǎn)工作：一是圍繞服務(wù)國家戰(zhàn)略，抓好重點(diǎn)項(xiàng)目、示范項(xiàng)目落地;二是以制度建設(shè)為牽引，持續(xù)完善REITs配套機(jī)制;三是不斷提高審核的質(zhì)量和效率;四是做好市場監(jiān)管和投資者教育。(樊融杰)

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