盡管目前房地產(chǎn)政策已經(jīng)轉(zhuǎn)為“穩(wěn)樓市”，年內(nèi)已有超過80個城市調(diào)整房地產(chǎn)政策，或下調(diào)房貸利率，或提高公積金貸款額度等，因城施策各自出招，但樓市仍沒有出現(xiàn)顯著回暖，房地產(chǎn)融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，不少房企相繼加入債務(wù)違約行列。

房企年內(nèi)第二個償債高峰已經(jīng)到來。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞最新統(tǒng)計，6月份房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%。目前新力控股到期的一只優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)利息違約，金科股份等多家房企被指商票未如期兌付。

7月份、8月份，房企到期債務(wù)規(guī)模分別為1214.8億元、1011.7億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年房企一年內(nèi)到期債務(wù)余額為9500億元。

盡管目前房地產(chǎn)政策已經(jīng)轉(zhuǎn)為“穩(wěn)樓市”，年內(nèi)已有超過80個城市調(diào)整房地產(chǎn)政策，或下調(diào)房貸利率，或提高公積金貸款額度等，因城施策各自出招，但樓市仍沒有出現(xiàn)顯著回暖，房地產(chǎn)融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，不少房企相繼加入債務(wù)違約行列。畢竟商業(yè)銀行的選擇不可能與政策導(dǎo)向完全對應(yīng)，惜貸傾向難以一時扭轉(zhuǎn);至于消費者，在當(dāng)前疫情影響下，其收入狀況、外出看房都會受到影響，這些因素都會影響房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)。

“借新還舊”是房地產(chǎn)企業(yè)還債的主要手段，但當(dāng)下發(fā)債融資渠道不通暢，投資人信心有所動搖，行業(yè)信心難以修復(fù)。

民營房企是債務(wù)危機(jī)的主角。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，目前200家核心房企到期債券合計約1755億元，其中民企約有1178億元，占比達(dá)67%。雖然民營房企債務(wù)比重最大，但也說明房地產(chǎn)調(diào)控政策并非是專門針對民企的。廣大民營房企在面臨困難的時候，不能有怨天尤人的心態(tài)，而是要從市場上找出路。市場的問題，最終還是要走市場的途徑去解決。

物極必反是事物運(yùn)動的一般規(guī)律。廣大民營房企要善于在困境中尋覓生機(jī)。5月以來，不僅政策一再表示“支持房企合理融資需求”，而且具體而言，當(dāng)前市場上也確實出現(xiàn)了一股化解融資堅冰的暖流，就是信用債融資。這是在國家政策引導(dǎo)鼓勵下的結(jié)果。對民營房企而言，信用債融資機(jī)制起到了雪中送炭的作用。采用信用保護(hù)工具，民營房企能夠揚(yáng)長避短，能在一定程度上解決民營房企的短板，目前房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資增長很快。類似龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，采用信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資。廣大民營房企可以積極嘗試。

民營房企困頓之際，可能會有國有企業(yè)嘗試合作，也會涉及企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)安排問題。在這個時候，民營房企要轉(zhuǎn)變觀念，要以救企業(yè)為重的正確心態(tài)珍惜機(jī)會，企業(yè)掌控者切不要過多考慮個人職業(yè)發(fā)展而錯過挽救企業(yè)的機(jī)遇。當(dāng)前，能讓企業(yè)渡過難關(guān)比什么都重要。

至于未來，一旦生存下去，必然有柳暗花明的轉(zhuǎn)機(jī)。最近，業(yè)內(nèi)人士表示，中國房地產(chǎn)業(yè)存量巨大，新技術(shù)、新工具、新生活方式的改變，都會帶來巨大的市場機(jī)會。民企在這些方面會扮演非常重要的角色。

當(dāng)然，對房企而言，擴(kuò)大銷售盡早回款才是融通資金的根本渠道，而這需要整個經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境能夠提升消費者的信心。目前，這方面也出現(xiàn)曙光。隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，重點城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，市場恢復(fù)雖然不會一呼而至，但逐步恢復(fù)的前景是可期的。房企對此要有信心。“黑鐵時代”的預(yù)言是否是不可違逆的魔咒，最終的答案還要靠自己尋找。(李富永)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 公積金貸款額度 商業(yè)銀行 新力控股