進(jìn)入3月中下旬，全國多地樓市政策再度收緊。

西安、成都、杭州先后出臺搖號新規(guī);長沙、武漢要求保障剛需人群優(yōu)先選房;深圳推行 “三價合一”政策;廣州提高外地戶籍購房者的公積金貸款門檻;海南省則推出“5年限售+5年社保+70%首付”的條款。此外，2018年兩會后，大連、阜陽等地曾出臺樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)新一輪的短缺，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，未來或?qū)⑦M(jìn)一步落地到“因縣施策”、“因區(qū)施策”層面。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，供應(yīng)短缺與需求復(fù)蘇，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應(yīng)量普遍增加，但按照房地產(chǎn)開發(fā)和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

“意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。”4月1日，西安市發(fā)布樓市調(diào)控政策，祭出“搖號”規(guī)則。使得近期樓市調(diào)控大軍進(jìn)一步擴(kuò)張。

3月下旬以來，房地產(chǎn)調(diào)控迎來新一輪密集加碼。除西安外，成都、杭州也出臺搖號新規(guī);長沙實施“剛需優(yōu)先”的差別化調(diào)控政策;深圳推行遏制二手房交易“陰陽合同”的“三價合一”政策;廣州提高外地戶籍購房者的公積金貸款門檻;海南省則全面升級調(diào)控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最嚴(yán)”條款。今年全國兩會后，大連、阜陽等地也先后出臺樓市調(diào)控措施。新一波的抑制政策，被視為本輪樓市調(diào)控的延續(xù)。

“房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)新一輪的短缺。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

去化周期普遍縮短

“從上周開始，每天都有人找我買房，不求價格優(yōu)惠，只要能預(yù)留一套就行。”西安市某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，3月中下旬以來，西安樓市出現(xiàn)“一房難求”的局面，購房人數(shù)增多，房源卻明顯不足。

上述房企人士認(rèn)為，搖號新政可以提高公平性，有利于維持現(xiàn)場秩序，但供應(yīng)不足的局面很難在短時間內(nèi)改變。

根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，截至2018年3月末，西安的新房住宅庫存為1628萬平方米，去化周期為12.9個月。上述房企人士則認(rèn)為，西安的實際去化周期還不到3個月。

同樣在近期發(fā)布“搖號新政”的成都和杭州，去化周期為6.4個月和2.9個月。廣州、長沙、大連等新晉調(diào)控城市的去化周期分別為10.8個月、10.5個月、5個月。

庫存規(guī)模下降、去化周期縮短，幾乎是各地樓市的常態(tài)。上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，在庫存連續(xù)32個月縮小后，100個城市的新房住宅平均去化周期僅為11個月，低于12-16個月的合理區(qū)間。

其中，一線、二線、三四線城市的存銷比分別為12.2個月、10.3個月和10.6個月。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋道，一線城市去化周期略長，是因為這些城市的交易規(guī)模處于低位，一旦交易量恢復(fù)到正常水平，去化周期就會縮短。

這種趨勢可與官方的數(shù)據(jù)互相印證。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2018年2月底，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。也即，全國商品房庫存已經(jīng)降至3年前的水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去庫存效果顯著。

除此之外，開發(fā)商推盤力度不足，也是供應(yīng)不足的一個重要因素。以北京為例，2017年，北京新房供應(yīng)套數(shù)和面積均大幅下降，并創(chuàng)下自2006年北京開始執(zhí)行預(yù)售管理制度以來的歷史新低。進(jìn)入2018年，這種情況仍未改變。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，限價政策的存在，壓縮了房地產(chǎn)項目的利潤，并使得開發(fā)商推盤動力不足。她還強(qiáng)調(diào)，這種情況在出臺“限價令”的城市普遍存在。

“最近的調(diào)控政策，主要條款都是針對需求端的。這也說明在很多城市，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。”張大偉說。

需求出現(xiàn)周期性復(fù)蘇

需求端的復(fù)蘇態(tài)勢，也加劇了供需關(guān)系的緊張。

張大偉表示，由于氣候轉(zhuǎn)暖等因素，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽春”。這期間，除非出現(xiàn)重大利空政策，市場需求往往都會復(fù)蘇。“尤其在兩會結(jié)束后，全年的房地產(chǎn)政策基本定調(diào)，預(yù)期穩(wěn)定，也會加速需求的釋放。”他表示。

據(jù)思源地產(chǎn)統(tǒng)計，2018年3月，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，環(huán)比分別上漲73.3%和52.4%。同期，北京二手房簽約量達(dá)到12104套，繼2017年12月和2018年1月之后再破萬套大關(guān)，這也創(chuàng)下自2017年4月以來近12個月的新高。

郭毅指出，北京成交量的回暖，一方面是因為價格泡沫削減，房價重新回到合理區(qū)間;另一方面則是由于此前被政策壓抑的需求，正在逐步釋放。

“盡管調(diào)控形勢依舊保持嚴(yán)厲，但北京樓市的基本面其實沒有發(fā)生改變。”郭毅還認(rèn)為，未來北京市場還會延續(xù)回暖的態(tài)勢，這一邏輯同樣適用于其他熱點(diǎn)城市。

對于一些二線城市來說，人才政策的影響也不可忽視。根據(jù)西安市網(wǎng)信辦官方微博“西安發(fā)布”的一組數(shù)據(jù)，3月22日至3月25日4天里，西安共遷入落戶人口近1.7萬人，其中研究生以上學(xué)歷445人、本科學(xué)歷6559人。今年第一季度，西安遷入人口已達(dá)到244978人，接近去年全年遷入人口25萬的總量。

前述西安房企人士認(rèn)為，此舉對西安樓市帶來很大的刺激。

就廣大三四線城市而言，雖然市場需求已在去年大量釋放，但2018年棚戶區(qū)改造的高規(guī)模，仍會繼續(xù)帶動一批需求。對于部分庫存規(guī)模不足的城市來說，壓力也不可忽視。

2018年3月20日，阜陽市阜南縣發(fā)布調(diào)控新政，在轄區(qū)內(nèi)實施“限售令”。阜南縣房管局人士對當(dāng)?shù)孛襟w表示，“炒房”現(xiàn)象在阜南縣并不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶增多，剛需性購房占主流。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，供應(yīng)短缺與需求復(fù)蘇，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應(yīng)量普遍增加，但按照房地產(chǎn)開發(fā)和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

他表示，未來一段時間，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，并將繼續(xù)表現(xiàn)為力度加強(qiáng)、方式細(xì)化等特征，調(diào)控的區(qū)域也從此前的“因城施策”，進(jìn)一步落地到“因縣施策”、“因區(qū)施策”層面。(文/張敏)

關(guān)鍵詞： 周期性 樓市 需求