鄭州北龍湖作為河南“房?jī)r(jià)最貴”的區(qū)域,一直備受河南地產(chǎn)界的關(guān)注。然而近日記者不斷接到投訴,“北龍湖龍湖上第小區(qū)不具備‘兩書(shū)一表’違規(guī)交房,還通過(guò)優(yōu)先選車位等條件誘惑業(yè)主自愿先收房”。事實(shí)到底怎樣?記者到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。
1業(yè)主買(mǎi)房:豪宅“兩書(shū)一表”不齊全晚交房4個(gè)月
“小區(qū)里的綠化還沒(méi)有做完整,地下走廊、樓梯口到處都是建筑垃圾,最關(guān)鍵的是‘兩書(shū)一表’還不齊全,開(kāi)發(fā)商就這還強(qiáng)制交房、誘惑交房。”鄭州北龍湖區(qū)域龍湖上第小區(qū)業(yè)主李先生向記者爆料。
李先生于2016年購(gòu)買(mǎi)了一套龍湖上第房產(chǎn),該小區(qū)由鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。根據(jù)合同約定:該商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,并向建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)送備案材料,取得建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案表,于2018年4月30日前交房。
“然而到了8月底,開(kāi)發(fā)商才通知交房,整整晚了4個(gè)月。”李先生稱,根據(jù)合同約定:逾期交房超過(guò)60日后,交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之1的違約金。“我們業(yè)主多次跟開(kāi)發(fā)商交涉,可是現(xiàn)在對(duì)方根本不提違約金的事。”
據(jù)李先生提供的一份蓋有鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司公章的“入伙通知書(shū)”顯示,該小區(qū)已具備交付條件,可以辦理相關(guān)入駐手續(xù),落款時(shí)間為8月24日。而據(jù)另一份“禮品券領(lǐng)取告知書(shū)”中顯示,若業(yè)主在9月9日之前自愿收房、已按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主,可以領(lǐng)取禮品券,包括新風(fēng)系統(tǒng)一套禮品券、陽(yáng)臺(tái)封閉券、6個(gè)月物業(yè)費(fèi)禮品券、免費(fèi)使用一年有限電視以免費(fèi)使用一年100兆寬帶費(fèi)、車位優(yōu)先認(rèn)購(gòu)及價(jià)格優(yōu)惠等。
“在證書(shū)不全的情況下違規(guī)交房本身就是不對(duì),禮品誘惑什么的我們也不在乎,但是收房的可以先選車位就更不合規(guī)了,之前買(mǎi)房的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是保證業(yè)主至少選中一個(gè)自己家樓下的車位,但現(xiàn)在這樣不就沒(méi)法保證了嗎?難道為了車位,我們能違心收房嗎?”李先生說(shuō)。
2小區(qū)現(xiàn)狀:鐵柵欄還沒(méi)有安裝完畢消防設(shè)施不完善
龍湖上第小區(qū)現(xiàn)在到底建的咋樣了?符不符合交房標(biāo)準(zhǔn)?近日,記者跟隨業(yè)主來(lái)到龍湖上第小區(qū)進(jìn)行調(diào)查。
小區(qū)大門(mén)口兩塊“歡迎回家”的展板格外顯眼,進(jìn)入大堂,左手邊放有一張桌子,是幾名工作人員為業(yè)主辦理收房手續(xù)的地方。
進(jìn)入小區(qū)內(nèi),到處都是正在施工的工人,摘花草的、砌磚的、搞電焊的……熱鬧非凡。與別的小區(qū)不同,定位高端的龍湖上第的入戶大堂很小,一進(jìn)門(mén)斜對(duì)著就是步梯,只留一小半的面積用作過(guò)道。
在位于一樓的李先生家,花園外的鐵柵欄還沒(méi)有安裝完畢,下負(fù)一樓的樓梯扶手也沒(méi)有裝,有的即使裝了也是松松垮垮,搖搖晃晃。
消防柜里的滅火器被丟棄在地上,消防栓里也沒(méi)有水,消防指示燈也不亮。“就這現(xiàn)狀,我不相信消防手續(xù)能過(guò)關(guān)!”李先生說(shuō)。
在地下停車場(chǎng)入口還在施工,鋼構(gòu)散落一地,停車場(chǎng)內(nèi)部還是水泥地,各種建材隨意擺放,“目前這設(shè)施,連人家安置房都不如,希望趕緊施工,看看最終檔次如何吧。”李先生稱。
3開(kāi)發(fā)商回應(yīng):“兩書(shū)一表”還差“一表”優(yōu)選車位存在即合理
那么,龍湖上第交房所必須的“兩書(shū)一表”,到底手續(xù)走到哪一步了?
“目前小區(qū)的“兩書(shū)一表”還差竣工驗(yàn)收備案表。”一名開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,現(xiàn)在只是先驗(yàn)房,不是交房,如果驗(yàn)房后業(yè)主覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題,可以先領(lǐng)鑰匙收房還能享受多重大禮包。
業(yè)主劉先生稱,開(kāi)發(fā)商在手續(xù)不全的情況下用優(yōu)惠誘導(dǎo)業(yè)主收房,本身就是違規(guī);再有,誰(shuí)先收房誰(shuí)就有先選車位的特權(quán),如果別人把我們一樓的車位選走了咋辦?這樣顯然不合理。
對(duì)此,上述開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,“沒(méi)有啥合理不合理,存在即有道理,我們會(huì)盡量勸業(yè)主不要選別人樓下的房子。”
按照合同,本該4月30日就要交房的,現(xiàn)在還達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)發(fā)商該不該賠錢(qián)?
“我們也想早點(diǎn)交房,但是政府有‘封土令’,我們的工地停了3個(gè)月,這屬于不可抗力。”上述開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,合同上寫(xiě)的很清楚:如遇政府機(jī)構(gòu)、公共配套設(shè)施施工、城市規(guī)劃變化、市政工程實(shí)施、政府重大活動(dòng)等不可抗力因素,影響工期致無(wú)法達(dá)到本條約約定的交付條件,在受到影響范圍內(nèi),出賣(mài)人不承擔(dān)延期交付違約責(zé)任,且交房日期相應(yīng)順延,因此,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任。
4熱點(diǎn)疑問(wèn)
疑問(wèn)1:
“封土令”能不能作為晚交房的借口?
一般來(lái)講,業(yè)主在與房企簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,關(guān)于交房日期都會(huì)有明確的約定。
此外,關(guān)于免責(zé)條款,也會(huì)注明上述類似的不可抗力因素。
那么,開(kāi)發(fā)商所認(rèn)為的政府“封土令”致使開(kāi)發(fā)商工地停工,進(jìn)而導(dǎo)致晚交房屬于不可抗力,這種說(shuō)法站得住腳嗎?
對(duì)此,房產(chǎn)專家、國(guó)銀律師事務(wù)所主任李續(xù)杰認(rèn)為,所謂不可抗力,是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。所以說(shuō)不可抗力具有三個(gè)特征:不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性。
首先結(jié)合不可抗力的第一個(gè)特征——不可預(yù)見(jiàn)性,“封土令”是近幾年每年都有的,11月15日~第二年的3月15日,為期4個(gè)月。而每年的“封土令”,政府都會(huì)提前好幾月通知,因此,這不算不可預(yù)見(jiàn)。
第二個(gè)特征為不可避免性,“封土令”指的是禁止在建成區(qū)進(jìn)行土石方作業(yè),而且又是提前告知,企業(yè)完全可以通過(guò)技術(shù)手段規(guī)避掉這一因素,因此也不算不可避免。
李續(xù)杰認(rèn)為,“不可抗力是要同時(shí)滿足上述三個(gè)條件,而目前來(lái)看,至少前兩個(gè)條件都滿足不了了。因此,說(shuō)因政府‘封土令’造成晚交房,說(shuō)是不可抗力,這個(gè)理由不應(yīng)成立。”
疑問(wèn)2:
龍湖上第做法違規(guī)不?
根據(jù)鄭州發(fā)布的最新《鄭州市城市管理系統(tǒng)行政處罰裁量標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定:建設(shè)單位未組織竣工驗(yàn)收,擅自交付使用的責(zé)令改正,處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,商品房交房必須具備“兩書(shū)一表”,而龍湖上第相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示目前不具備“一表”,如此就讓業(yè)主收房,合規(guī)嗎?
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,已收到該小區(qū)相關(guān)投訴,目前還還在調(diào)查中。
(綜合:河南商報(bào)、大河客戶端)
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