“在法律顧問(wèn)幫助下，考慮采取進(jìn)一步行動(dòng)以保護(hù)公司及其股東的利益”，五個(gè)月前，去年11月15日，鑫苑服務(wù)（01895.HK）揭露其4.02億存款在不知情下被質(zhì)押時(shí)，就宣布了將采取進(jìn)一步行動(dòng)維護(hù)自身利益。

鑫苑服務(wù)的處理方法頗為硬氣。4月18日，其刊發(fā)了一則涉及控股股東的仲裁程序的內(nèi)幕消息。

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根據(jù)公告，鑫苑服務(wù)及其董事會(huì)正在跟其法律顧問(wèn)合作，以采取一切必要及合適的步驟去收回拖欠的未償還金額，并繼續(xù)執(zhí)行其權(quán)利以保障自己公司股東的權(quán)益。

因此，在2023年4月17日，其與子公司鑫苑科技已就抵押事項(xiàng)產(chǎn)生的爭(zhēng)議，向香港國(guó)際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司的仲裁通知。 在仲裁中，鑫苑服務(wù)要求收回其就抵押事項(xiàng)而蒙受的任何損失及/或損害。

概而言之，鑫苑服務(wù)將與母公司鑫苑置業(yè)對(duì)簿公堂，以追討被違規(guī)占用銀行存款產(chǎn)生的所有損失。

在銀行存款被地產(chǎn)母公司違規(guī)占用一事上，鑫苑服務(wù)與恒大物業(yè)有著照貓畫(huà)虎的相似劇本。不過(guò)，在后續(xù)處理的手段上，卻走向了不同的路。

相比起來(lái)，鑫苑服務(wù)的表現(xiàn)更為果決，也更強(qiáng)硬。

抵押始末

去年11月，鑫苑服務(wù)在按照財(cái)務(wù)控制程序進(jìn)行年末資產(chǎn)審查及制訂預(yù)算程序的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)子公司鑫苑科技4.02億定期存款已經(jīng)被質(zhì)押。

而用途，便是作為控股股東鑫苑地產(chǎn)子公司及若干非集團(tuán)旗下公司的貸款融資抵押品。

“抵押事項(xiàng)乃于現(xiàn)任董事會(huì)任何成員或本公司高級(jí)管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行”，鑫苑服務(wù)在公告中強(qiáng)調(diào)，上述存款被大股東質(zhì)押融資，其現(xiàn)任董事會(huì)成員及高管層并不知情。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，4.02億存款被劃分為了4筆，通過(guò)三位借款人流出，分別是鄭州犟牛貿(mào)易有限公司、鄭州豫晟園林設(shè)計(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱“鄭州豫晟”），以及濟(jì)源市森瑞實(shí)業(yè)有限公司。

其中，除了鄭州豫晟穿透股權(quán)可以坐實(shí)是鑫苑地產(chǎn)控股的子公司外，另外兩位借款人與鑫苑系有何關(guān)聯(lián)，尚不可知。

不過(guò)，鑫苑服務(wù)如今的這一紙沖裁遞交，也間接證明了兩位借款人與鑫苑置業(yè)脫不開(kāi)干系。

資料顯示，鑫苑服務(wù)主動(dòng)揭露此事的第三天，2022年11月17日，最早被質(zhì)押融資的一筆款項(xiàng)就到期了。今年2月24日，則是最后的一筆貸款到期的時(shí)間。

而以當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，3位借款人對(duì)所涉4筆貸款應(yīng)該全部沒(méi)有能如期償還，相關(guān)款項(xiàng)已被銀行強(qiáng)行劃轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，鑫苑服務(wù)的現(xiàn)金及等價(jià)物約為2.43億元，定期存款約為3.99億元，合計(jì)6.42億元。而此番被占用的4.02億元資金，占其全部現(xiàn)金的6成。

值得注意的是，鑫苑服務(wù)的發(fā)展成色其實(shí)不錯(cuò)，尤其是其盈利能力，在上市物企中排名前列。

數(shù)據(jù)顯示2022年上半年，鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.56億元，同比增5.6%；錄的毛利約1.36億元，同比增12.9%；歸屬股東凈利潤(rùn)6490萬(wàn)元。

同期，其34.56%的毛利率與18.33%凈利潤(rùn)率，在58家上市物企中，分別列位第9名、第13名。顯著高于上市物企平均毛利率27.7%和12.5%平均凈利率。

鑫苑置業(yè)的困境

鑫苑置業(yè)違規(guī)占用鑫苑服務(wù)銀行存款，與其陷入流動(dòng)性困境脫不開(kāi)關(guān)系。

從時(shí)間線看，早在鑫苑置業(yè)2020年年報(bào)“難產(chǎn)”時(shí)，關(guān)于其流動(dòng)性的問(wèn)題就被不斷討論了。2021年下半年開(kāi)始，其商票逾期、項(xiàng)目延期交付、債務(wù)違約等消息更是頻傳。

鑫苑置業(yè)的負(fù)責(zé)率一直不算低，2016-2021年，以及2022年中期，其負(fù)債率分別為78.3%、83.4%、90.7%、89.3%、86.6%、86.97%，以及87.53%。

去年10月，鑫苑置業(yè)兩筆境外債違約，金額合計(jì)達(dá)2.67億美元。而在此之前，鑫苑置業(yè)還有一筆于去年6月29日到期的優(yōu)先票據(jù)也尚未全額支付，該票據(jù)下的到期應(yīng)付總額(包括本金和利息)為5.453億元。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，是鑫苑置業(yè)債務(wù)兌付的高峰期。除了國(guó)內(nèi)銀行借款、非金融機(jī)構(gòu)借款、公司信用類債券等共計(jì)42.52億元外，還有總金額達(dá)3.22億美元的境外債務(wù)將在2023年9月到期。

今年3月31日。鑫苑置業(yè)宣布稱，對(duì)“19鑫苑01”展期，經(jīng)與全體債券持有人協(xié)商一致，本期債券到期日調(diào)整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進(jìn)度支付。

一面是債務(wù)違約頻發(fā)，另一面是業(yè)務(wù)發(fā)展難言樂(lè)觀。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，鑫苑置業(yè)2021年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收56.42億元，同比減少34.83%；凈利潤(rùn)虧損7.09億元，同比減少676.42%。2022年上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.79億元，同比減少42.77%；凈利潤(rùn)虧損2.28億元。

此外，鑫苑置業(yè)成為被執(zhí)行人的頻次提高。

據(jù)企查查顯示，2022年以來(lái)，其已經(jīng)10次被法院列入被執(zhí)行人。其中，今年前四個(gè)月，已經(jīng)4次被列入被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額分別為10.09萬(wàn)元、1.43億元、2.70億元，以及5743.27萬(wàn)元。

值得一提的是，2月初，鑫苑置業(yè)所持三亞北大科技園實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)2億元股權(quán)遭凍結(jié)；3月底，其控股公司濟(jì)南鑫苑全晟置業(yè)有限公司64.59%股權(quán)，被公開(kāi)拍賣(mài)。

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